INLEIDING
Investeren in onroerend goed op Tenerife zou moeten gaan over het vergroten van uw vermogen en het veiligstellen van uw financiële toekomst, maar soms kan het overgecompliceerd en misschien intimiderend zijn voor de alledaagse belegger met weinig ervaring. Er zijn echter 6 basisfactoren waarmee rekening moet worden gehouden en hoewel ze voor de hand lijken te liggen, houden veel mensen zich niet aan deze richtlijnen bij het doen van een investering.
1) BEPAAL WELK SOORT INVESTERING U WILT
Bepaal wat voor soort investering u wilt doen. Wilt u gewoon een vakantiehuis voor uzelf, familie en vrienden, waar een verandering van levensstijl de prioriteit is, maar wilt u ook de beste kapitaalgroei voor de toekomst bereiken?
Of wenst u te investeren in een eigendom voor zowel inkomen als kapitaalgroei, zonder de prioriteit om er zelf te blijven wonen?
Er is geen "one size fits all". Uw prioriteit moet zijn uw algemene beleggingsdoelstellingen te onderkennen, die zullen worden beïnvloed door uw levensstijl, uw beleggingsattitudes, uw tijdschema en, last but not least, uw budget voor deze onderneming.
Wij gaan dan op zoek naar eigendommen die het best aan uw specifieke behoeften voldoen en al uw wensen vervullen. Wij zullen vaststellen welke eigendommen de beste kansen bieden en beleggingsopties en -strategieën voorstellen die uw hoofddoelstellingen zullen verwezenlijken. Dit is een service op maat die de kans maximaliseert dat u het juiste onroerend goed koopt op de juiste plaats, op het juiste moment en om de juiste redenen.
Als u koopt puur voor de investering, zonder rekening te houden met persoonlijke gebruiksvoorkeuren, raak dan nooit emotioneel gehecht aan een eigendom dat u overweegt te kopen als investering. U moet er vooral aan denken dat het uiteindelijk een vastgoedbelegging is, en dat u het voornamelijk koopt voor de huuropbrengsten en de waarschijnlijke kapitaalgroei.
Kijk niet alleen naar een goedkope aankoopprijs en inkomstenrendement, maar kijk ook naar de potentiële kapitaalgroei, want die is net zo belangrijk.
Let op bij het kopen voor korte termijn verhuur in tegenstelling tot lange termijn verhuur! Begrijp de huidige wetgeving inzake verhuur en zorg ervoor dat u een woning koopt die het beste past bij uw omstandigheden en eisen. Klik hier voor informatie over de verhuurwet.
Laat u leiden door ons, die na meer dan drie decennia onze cliënten hier te hebben geholpen, een schat aan ervaring en uw beste belangen op het oog hebben, allemaal ondersteund door een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, om u uitgebreid te beschermen met betrekking tot het advies, de informatie en de begeleiding die wij u geven.
2) LOCATIE, LOCATIE EN LOCATIE
Dus, afgezien van wat we hierboven hebben vermeld, wat zijn de belangrijkste dingen om te overwegen?
Het lijkt misschien overdreven, maar deze tijdloze uitdrukking is waar, en veel mensen onderschatten de kracht van goed gelegen onroerend goed. Ongeacht de huidige toestand van de markt, is het onroerend goed dat u koopt op een locatie die u over 10 jaar zou willen bezitten?
De locatie van uw woning bepaalt uiteindelijk het algehele succes van uw investering en is van invloed op de hoogte van de huur die u kunt vragen, het soort huurders dat zich aanmeldt en uw leegstandspercentage.
Doe onderzoek bij ons voordat je iets koopt. Hoe begeerlijker uw locatie, hoe kleiner het risico wordt en wij kunnen u adviseren over de beste investeringsgebieden voor het budget dat u hiervoor beschikbaar heeft.
3) DE JUISTE WONING TEGEN DE JUISTE PRIJS KIEZEN
De meest betrouwbare beleggingsstrategie in onroerend goed is er een die gericht is op waarde. Waarde kopen betekent eigendommen kopen tegen of onder hun vervangingswaarde (de kosten om hetzelfde gebouw vandaag te bouwen). Onroerend goed is letterlijk een hard goed, wat betekent dat het in beperkte mate beschikbaar is, omdat er een eindige hoeveelheid grond in de wereld is. Dus als u vandaag onroerend goed kunt kopen tegen een goede prijs, zal de prijs op de lange termijn onvermijdelijk stijgen.
Koop ook iets dat in de buurt ligt van de gemiddelde prijs van het gebied voor het soort eigendom dat u wilt. Als het 200.000 euro kost en een netto huurrendement op lange termijn geeft van zeg 1.000 euro per maand, zou een eigendom van 300.000 euro u dan 1.500 euro per maand opleveren? Zo niet, dan vermindert u uw rendement op het eigendom, en is het echt niet de moeite waard om het extra geld uit te geven, tenzij u ook kijkt naar persoonlijke voorkeuren en het genot van uw eigen gebruik.
In tegenstelling tot het kopen van aandelen, waar de waarde van een bedrijf transparant is, is onroerend goed niet zo gemakkelijk te prijzen, maar dit biedt u wel de kans om een goed onder zijn reële marktwaarde te verwerven, als u geduldig en deskundig bent. Wij hebben de kennis, u moet geduldig genoeg zijn om door ons geleid te worden.
Verschillende klassen van vastgoedactiva – appartementen, villa’s of grond – kunnen elkaar in de loop van de tijd overtreffen. Braakliggend terrein levert bijvoorbeeld geen huurinkomsten op, maar kan sneller in waarde stijgen als het wordt gekocht in een gebied met een beperkt aanbod. Investeren in een appartement betekent wellicht minder onderhoudskosten dan investeren in een vrijstaande villa. Sommige gebieden bieden hogere huuropbrengsten, maar het is belangrijk dat u uw huiswerk doet, aangezien deze eigendommen over het algemeen duurder zijn om te kopen en lagere kapitaalgroeimogelijkheden kunnen bieden.
4) KWALITEIT EN GESCHIKTHEID VAN HET GEBOUW
Net als een goede locatie betaalt een kwaliteitsgebouw dat goed ontworpen en gebouwd is zich terug, vooral op lange termijn. Gebouwen van hogere kwaliteit vergen niet alleen minder lopend onderhoud en reparaties, maar worden ook sneller verhuurd, wat misschien een hoger rendement oplevert. U moet echter wel kijken naar de gemiddelde huuropbrengst van elk individu in vergelijking met de aankoopprijs.
Dat gezegd hebbende, is het niet altijd een slechte zaak om een eigendom te kopen dat niet in topconditie is, omdat u de kans krijgt de waarde van het eigendom te verbeteren door het op te knappen en dit kan uw rendement verhogen voor zowel kapitaalgroei als huurinkomsten. Dat kun je niet doen als je aandelen koopt!
Richt je niet meteen op een appartement met goedkope gemeenschappelijke kosten. Dat kan gewoon een teken zijn dat een gebouw niet de kwaliteit of faciliteiten biedt die huurders zoeken en het kan betekenen dat er een grote uitgave op komst is die niet is begroot.
Maak de woning aantrekkelijk voor huurders. Kies voor neutrale tinten en houd de keuken en badkamer in goede staat. U zult merken dat u huurders van betere kwaliteit zult aantrekken als uw woning er goed uitziet en het laatste wat u wilt is een slechte huurder.
Een ander punt dat ter discussie staat, is de vraag of u een woning moet kopen waar u zelf graag zou willen wonen. Denk er echter aan een onderscheid te maken tussen uw eigen woning en uw investering om te voorkomen dat u te veel betrokken raakt; vergeet niet dat het de woning van uw huurder is en niet uw eigen woning.
Het is belangrijk te onthouden dat er een dag komt waarop u het pand wilt verkopen en als een huis niet alleen aantrekkelijk is voor vastgoedbeleggers, maar ook voor eigenaar-bewoners, zult u een bredere markt voor het pand hebben en dit zal uw verkoopprijs maximaliseren. Vaak zijn eigenaars-bewoners bereid iets meer te betalen voor het onroerend goed waarin zij wonen, omdat het een meer emotionele aankoop wordt in plaats van een logische aankoop.
5) AANKOOP VAN NIEUWBOUW / OFF PLAN ONROEREND GOED
Als u op zoek bent naar een nieuwe woning in aanbouw, dan is de kwaliteit van de bouw en de staat van dienst van een ontwikkelaar een belangrijke maatstaf. Een ethische, competente ontwikkelaar is van cruciaal belang voor het succes van elke vastgoedontwikkeling. Zoals bij elk bedrijf, heeft een ervaren ontwikkelaar het vermogen om de onvermijdelijke ups-and-downs te managen en kan hij het verschil maken tussen mislukking en succes van een project.
Dus, als u op zoek bent naar nieuw onroerend goed, dan is het belangrijk dat onderzoek en due diligence is gedaan met betrekking tot zowel de promotor en de bouwer en zien welke andere projecten ze hebben gedaan en hun financiële stabiliteit. Wij van Tenerife Property Shop hebben niet alleen ruime ervaring op dit gebied, maar zorgen er ook voor dat alle deposito’s die aan een projectontwikkelaar worden betaald, gedekt zijn door een bankgarantie, plus een bouwgarantie van 10 jaar bij oplevering.
Afgezien hiervan bieden wij onze cliënten een 20 jaar verzekerde eigendomsgarantie, die vrijwel elk probleem dekt dat zich in de toekomst zou kunnen voordoen, met inbegrip van de verzekering dat al het papierwerk correct is, zoals ervoor zorgen dat de vergunning voor eerste bewoning, het bewoningscertificaat, enz. allemaal in orde zijn. Het bijkomende goede nieuws hier is dat wij de premie voor de 20-jarige looptijd van de polis vooruitbetalen en u deze schenken bij oplevering. Deze verzekeringspolis is door ons afgesloten met Caser Insurance Company, een van de grootste verzekeraars in Spanje, die de verzekeraar is van de Nationale Spaarbanken. Het is uniek voor ons in Tenerife en kan niet worden verkregen bij een andere makelaar, verzekeringsmakelaar of bank.
U kunt een nieuw gebouwd pand kopen dat is voltooid, maar er is ook de mogelijkheid om vroeg in de bouw te kopen "off plan", waarbij naast kapitaalgroei en rendement uit huurinkomsten, aanzienlijke winsten kunnen worden behaald uit de aankoop in de vroege stadia van de bouw.
In principe verkoopt de bouwonderneming het eigendom in de beginfase van het project. Deze eigendommen kunnen appartementen of huizen zijn, die over het algemeen een lagere prijs hebben dan de normale marktwaarde.
De koper betaalt een aanbetaling, die gewoonlijk 10% bedraagt bij de ondertekening van het koopcontract, gevolgd door misschien 30% van de verkoopprijs wanneer de funderingen zijn gelegd, dan kan nog eens 30% worden betaald wanneer de structuur het dakniveau heeft bereikt en de laatste 30% bij de voltooiing en de ontvangst van de eigendomsakte. In sommige gevallen kunnen, indien een hypotheek wordt genomen, de laatste twee betalingen ten belope van 60% worden uitgesteld tot de voltooiing.
De betaling van deze deposito’s verschaft de bouwonderneming kapitaal, waardoor de ontwikkelaar minder bankleningen nodig heeft om het project te financieren. De ontwikkelaar zal tijdens de bouw een structuur van prijsstijgingen hebben ingebouwd, waarbij de uiteindelijke verkoopprijzen, wanneer het project bijna voltooid is, meestal 20% hoger zullen liggen dan de oorspronkelijke prijzen. Vaak is een project al uitverkocht tegen de tijd dat het het dak bereikt, dus als u op dat moment slechts 40% van de aankoopprijs hebt betaald, hebt u in die periode 50% winst gemaakt op uw uitgaven.
Ervan uitgaande dat de waarde van het onroerend goed tijdens de bouw blijft stijgen, zal het bij oplevering aanzienlijk in waarde zijn gestegen zonder dat u er de volle prijs voor heeft betaald. Probeer een woning te bemachtigen aan het begin van het project, wanneer u de meest gewilde percelen kunt reserveren tegen de scherpste prijzen.
Dit is een speculatieve vastgoedbelegging waarbij u geld kunt verliezen als de waarde van het onroerend goed daalt, maar dit zou hetzelfde zijn als wanneer u een onroerend goed in wederverkoop rechtstreeks zou kopen. De historische prestaties van de vastgoedwaarden op Tenerife wijzen echter op een voortdurende stijging van de vastgoedwaarden op middellange termijn. Dit is in niet geringe mate toe te schrijven aan het feit dat de markt op Tenerife meer "wens- of streefgericht" is dan "behoeftegericht", zoals de algemene tendens is in de meeste landen van herkomst van de mensen.
De onroerendgoedmarkt op Tenerife is ook niet rechtstreeks verbonden met één enkele economie, aangezien de eigenaars van onroerend goed in het zuiden van Tenerife uit vele verschillende nationaliteiten bestaan en met een toenemende vraag naast een afnemend aanbod, ziet de toekomst van de onroerendgoedinvesteringen er hier goed uit, met rendementen die boven de normale verwachtingen liggen.
6) GEBRUIK VAN HYPOTHECAIRE FACILITEITEN
De hoogte van de hypotheek op een onroerend goed zal zowel uw beleggingsrendement als uw risico vergroten. Nu de rente op hypotheken zeer laag is, is het zinvol hiervan gebruik te maken om uw koop-/beleggingsvermogen te vergroten. Waarschijnlijk heeft elke multimiljonair een maximale hypotheek op zijn eigendom, omdat het goedkoop geld is en het investeringsrendement en de kapitaalgroei op investeringen in onroerend goed veel hoger zullen zijn dan de te betalen rente.
Als de vastgoedsector weer begint te groeien en bankiers beginnen te concurreren om vastgoedleningen te verstrekken en besluiten de hoeveelheid schuld die zij bereid zijn te lenen te verhogen, kan uw eigen vermogen meer vastgoed kopen.
Naarmate u uw hefboomwerking en totale schuldbedrag verhoogt, verhoogt u de hoeveelheid onroerend goed die u kunt kopen en dus potentieel winstgevend kunt maken.
U mag echter niet vergeten dat een grotere hefboomwerking u ook blootstelt aan een grotere risicoaansprakelijkheid. Wij zijn van mening dat een gezonde schuldenlast ergens tussen 60% en 70% ligt, afhankelijk van uw individuele omstandigheden.
Hoewel investeren in onroerend goed een bewezen weg is naar rijkdom op lange termijn, moet u het beschouwen als een investering op middellange tot lange termijn, dus u zult er zeker van willen zijn dat u het zich kunt veroorloven uw hypotheekaflossingen op lange termijn te handhaven. U zult uw vastgoedbelegging niet willen verkopen voordat u er klaar voor bent en als u met financiële stress te maken krijgt, zou dit u kunnen dwingen het vastgoed op het verkeerde moment van de hand te doen.
Vergeet niet dat de rentevoeten in de loop van de tijd kunnen variëren, maar het goede nieuws voor vastgoedbeleggers is dat u in tijden van stijgende rentevoeten normaal gesproken kunt verwachten dat u de huur kunt verhogen. Vergeet niet dat de rentevoeten gewoonlijk stijgen in lijn met de vastgoedprijzen, dus stijgende rentevoeten zijn niet altijd slecht nieuws voor vastgoedbeleggers, aangezien zij meer dan waarschijnlijk een winst hebben gehad op het vlak van de kapitaalwinst.
Het hefboomeffect op het eigen vermogen van uw huis, of het eigen vermogen van een andere vastgoedbelegging, kan een effectieve manier zijn om hier op Tenerife een vastgoedbelegging te kopen. Eigen vermogen is de hoeveelheid geld in uw huis die u daadwerkelijk bezit. Het kan worden berekend door het verschil uit te rekenen tussen wat uw eigendom waard is en wat u verschuldigd bent op de hypotheek, wat het bedrag van het eigen vermogen van uw eigendom oplevert. Door het eigen vermogen in uw bestaande woning te gebruiken, kunt u meer geld lenen voor uw vastgoedbelegging, wat ook uw belastingaftrek kan verhogen.
CONCLUSIE
Vergeet niet dat onroerend goed in de eerste plaats een investering op middellange tot lange termijn is en hoe langer u het zich kunt veroorloven zich aan een onroerend goed te binden, hoe beter het zal zijn en naarmate u meer eigen vermogen opbouwt, kunt u misschien overwegen een tweede onroerend goed te kopen. Word niet te hebberig. Zoek het juiste evenwicht tussen financiële stabiliteit en van het leven kunnen genieten. Financiële zekerheid is erg belangrijk, maar de kwaliteit van uw leven is onbetaalbaar.
Tot slot moet u zich ervan bewust zijn dat u, in tegenstelling tot aandelen, beheerde fondsen, banken of building societies, niet zomaar een deel van uw vastgoedbelegging kunt verkopen als u geld nodig hebt. Wees dus voorzichtig, maar bedenk dat de recordmigratie als gevolg van de opwarming van de aarde, samen met het toenemende toerisme naar Tenerife, en de vraag van potentiële kopers in combinatie met een tekort aan onroerend goed, cruciale factoren zijn die pleiten voor het investeren in onroerend goed hier.
Wij zullen graag een ontmoeting met u hebben, of een eerste gesprek via de telefoon, om de juiste strategie en structuur voor u vast te stellen, en u te helpen uw eigen persoonlijke investeringsmogelijkheden in onroerend goed op Tenerife te maximaliseren voor uw toekomstig welzijn.
